Administradora de bens (holding patrimonial)

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Constituir uma empresa para administrar bens próprios (popularmente conhecida como “holding patrimonial”) pode ser uma ótima estratégia no planejamento sucessório.

Quando bem planejada e implementada, essa opção viabiliza a criação de regras a serem seguidas pelos herdeiros no caso da morte do titular dos bens, além de gerar economia tributária considerável.

A administradora de bens é uma empresa criada com objetivo de administrar os bens próprios da pessoa ou família. Essa opção é muito utilizada para imóveis que geram renda de aluguel, ou são comprados com objetivo de ganho na venda futura.

Na prática constitui-se uma empresa com objeto social de “administração, compra, venda e aluguel de imóveis próprios”, cujos sócios são os proprietários dos imóveis e, logo após a abertura da empresa, passarão os imóveis da Pessoa Física para a Pessoa Jurídica (empresa administradora de bens), ou aportando capital para aquisição dos bens, formando assim o capital inicial da empresa.

 

Principais benefícios:

  • Melhorar as regras de sucessão: com assessoria contábil e jurídica, é possível estabelecer regras sucessórias claras sobre o patrimônio que pertence à administradora de bens, por meio do contrato social da empresa e da ata de sócios;
  • Flexibilizar antecipação de herança: é possível que os proprietários doem as cotas da empresa, mas permaneçam como administradores, ou seja, tomando todas decisões isoladamente, sem depender da assinatura dos donatários. Em resumo, há a doação das cotas, mas mantém-se a gerência sobre o patrimônio;
  • Evitar o bloqueio dos imóveis: no caso de morte do titular, o que será inventariado serão as cotas da empresa e não mais os imóveis. Ou seja, as cotas ficam bloqueadas até o final do processo de partilha e inventário, mas a empresa pode continuar operando normalmente (comprando e vendendo imóveis, recebendo aluguel e distribuindo lucros e assim por diante). Ou seja, há proteção dos bens;
  • Economizar ITCMD: o imposto de transmissão causa-mortis e doação incidirá sobre o valor das cotas. Isso quer dizer que, caso os imóveis se valorizem, mas as cotas da empresa permaneçam no mesmo valor da época da integralização dos bens, haverá uma economia de imposto a pagar na sucessão;
  • Economizar imposto sobre aluguel:
    1.                  Imposto na pessoa física: quando os imóveis são propriedade de uma pessoa física, o imposto pago segue a tabela progressiva da Receita Federal. Podemos considerar 27,5% sobre o valor bruto do aluguel, descontado dos custos com a imobiliária (e outros custos necessários para que o imóvel permaneça locado);
      •                  Imposto pessoa jurídica: o imposto pago via administradora de bens é de aproximadamente 12% sobre o valor bruto dos aluguéis. Isso acontece na seguinte condição: empresa administradora de bens em que os imóveis são lançados como “estoque” no balanço, o objeto social possui a descrição “administração, compra, venda e locação de imóveis próprios” e a empresa opta pelo regime do “Lucro Presumido”.

Um cuidado importantíssimo:

Nem sempre é vantajoso ter uma administradora de bens e muitas vezes, mesmo que seja interessante ter uma empresa para abrigar seus imóveis, há casos em que é melhor não integralizar imóveis específicos na empresa, pois pode haver tributação bem maior do que na pessoa física no caso de venda.

Além disso, antes de pensar em administradora de bens, é preciso avaliar se os imóveis estão de acordo com os objetivos dos seus proprietários e se a rentabilidade está de acordo com seus pares no mercado.

Por isso, é fundamental contar com ajuda de um profissional para lhe ajudar e entender o objetivo de cada imóvel e, com base nisso, calcular qual a melhor condição: manter na pessoa física, vender ou integralizar em uma administradora de bens.

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